Esimese üürikinnisvara saaga, osa I
Selles majas on minu esimene üürikorter. Foto: Rain Aduson
Eelmisel suvel jõudis kätte moment, kus investeerimisportfell oli juba arvestatav, ja tundus et oleks sobiv aeg sinna ka esimene kinnisvaraobjekt lisada. Tagantjärele vaadates muidugi oli tegemist kõige hullema hetkega – kinnisvara buumis, kohati tundus et kallineb päevadega 😊 ja iga vähegi ahvatlev objekt broneeriti tundidega. Minusuguse algaja investori jaoks tähendas see mõistagi parajat FOMO-t.
Elan ise Uues Maailmas, ja minu nõrkuseks on sellised 2- või 3-korruselised eestiaegsed puumajad. Otsingu seadistasin järgmiselt: Kesklinna piirkond, hind kuni 150k. Sellest valikust ise eelistasin Uue Maailma piirkonda (vaatasin ka Kassisaba ja Kalamaja), ning puumaju (ebaratsionaalselt 😊, kuna enamasti kogenumad investorid neid just väldivad võimalike ehituslike probleemide tõttu).
Esimese praktilise sammuna kutsusin endaga hommikust sööma kaks oma mastermindi-sõbrannat, Grete ja Liisi, kes on mõlemad ise nii kinnisvarainvestorid kui ka valdkonnas töiselt sees hindaja ja fotograafina. Korraldasin neile põhjaliku ülekuulamise, sain endale nimekirja soovitusi millele tähelepanu pöörata, infot asjade kohta millest ma üldse teadlik ei olnud (nt Ehitisregister, e-Kinnistusraamat, jms) ning tungiva soovituse mitte valida esimeseks objektiks midagi väga keerulist, suurt remonti vajavat või muidu probleemset (ette rutates – mõistagi tegelikkus kukkus teisiti välja). Lisaks hakkasin algusest peale kuulama Kinnisvarajuttude podcasti episoode, mis samuti andis rohkelt praktilist infot ning samuti ka motivatsiooni.
Seejärel asusin aktiivselt portaale kammima ja objekte vaatama. Kuna kinnisvara turg oli tulikuum, tuli ette ka seda et maaklerid ei vaevunud üldse telefonile vastama. Esimene objekt, mida vaatamas käisin, oli väike korter minu kõrvalmajas, mida müüs omanik otse, ilma maaklerita. Käisin korterit vaatamas ja otsustasin, et natuke imelik küll esimene vaadatud korter ära osta, aga no kui sobib, mis siin ikka venitada 😊 Seega kinnitasin omanikule, et olen huvitatud ja annan kohe pangale laenutaotluse sisse; samas olin just järgmisel päeval minemas 2-nädalasele roadtripile Ameerikasse ja hoiatasin ka müüjat, et natuke võivad asjad reisi tõttu venida. Ameerikas olles saatsin laenutaotlused enamikesse pankadesse, ja lõpuks kõige parema pakkumise sain Swedbankist, mis on minu kodupank eraisikuna. Kodumaale tagasi jõudes helistasin rõõmsalt müüjale et notariaeg kokku leppida – ja sain teada, et ta vahepeal oli korteri juba ära müünud 😊 Seega olin tagasi alguses, ühelt poolt natuke nördinuna aga teiselt poolt tundsin ka väikest kergendust – ehk ikkagi oleks hea enne ostmist rohkemaid objekte vaadata.
Otsingute käigus oli teine pettumus veel. Leidisn ühe väga ägeda potentsiaaliga korteri Kassisaba ja Pelgulinna piiril. Korter ise oli remonti vajav, aga suurte akendega, kõrgete lagedega, sisehoovis olevas majas (vaikne), ja ma jõudsin juba raskekujuliselt ära armuda ja fantaseerida, mida kõige seal teha annaks. Hind oli mõistlik, ning tegin kohe pakkumise ära. Siis aga hakkas omanik venitama (maakler seal vahel oli igati asjalik ja üritas asja edasi viia), ja lõpuks teatas maakleri vahendusel et „ma ei saa üldse aru, miks ma peaksin sellise hinnaga müüma“. Et nagu... what? 😊 Ise sa ju sellise hinnaga müüki panid 😊 Igatahes, omanik tõstis hinda sujuvalt umbes 20k, ja see mulle enam ei sobinud.
Kokku käisin 2 kuu jooksul vaatamas 12-t korterit, ja lõpuks ostsin 42-ruuduse 2-toalise puumaja korteri Uues Maailmas, oma kodunt 5 min jalutuskäigu kaugusel. Korteri kõige suuremaks väljakutseks oli vannitoa puudumine – ehk siis oli olemas pisike WC, ja keset esikut seisev dušikabiin 😊. Otsustasin kohe ära, et pean hinda kõvasti alla kauplema ja muidu ei osta. Tegemist oli üsna motiveeritud müüjaga, ning lõpuks õnnestus 129k müügihinnast alla kaubelda 14k, ja ostsin korteri 115k eest. Panga jaoks tellitud hindamisakti väärtuseks seejuures tuli 135k. Seega olin tehinguga üsna rahul – ikkagi turuväärtusest 20k soodsamalt saadud!
Enne notarisse minekut tegin veel ühe sammu – tellisin ekspertiisi Ehituskaitse büroost (299 EUR), vältimaks et peale ostu ilmnevad mingi ehituslikud „üllatused“. Kuna midagi hullu ei tuvastatud, oligi tegemist rohkem hingerahu investeeringuga; kui aga näiteks oleks leitud mingi mäda tala või lekkiv toru, siis oleks võinud ka tehing katki jääda.
Esimese osa lõpetuseks veel finantseerimisest ka. Ostsin korteri sisuliselt 0 sissemaksuga (reaalne sissemaks oli 3000 EUR, enne notarit müüjale makstud broneerimistasu, mis siis müügisummast maha võeti) – seda võimaldas minu hea sissetulek, pikaajaline korrektne maksekäitumine (Swedbankis on ka mu kodulaen), ning oma kodu lisatagatiseks andmine. Mu enda kodulaen on juba peaaegu makstud, laenujääk 20k ringis, seega see sobis ilusti tagatiseks. Laenu marginaaliks sai 1.87%, pluss 6 kuu euribor; tähtaeg 25 aastat, annuiteetgraafik. Esimese 6 kuu laenumakseks sai 576 EUR.
Notaris käisime 4. oktoobril, ja järgmisel õhtul kutsus müüja mu kohtingule (millest viisakalt loobusin 😊), ehk soovi korral oleks saanud veel mehe pealekauba 😊
Ja peale seda see päris saaga alles algas... sellest lähemalt järgmises postituses.
