Esimese üürikinnisvara saaga, osa II
Oktoobri alguses olin siis värske üürikinnisvara omanik. Otsustasin kohe alguses, et võtan kogu projektiga (alates remondist kuni välja üürimise ja hilisema haldamiseni) tegelemiseks professionaalse firma. Selliste projektide jaoks on vaja kas oskusi, aega, või raha – minul kahte esimest selgelt ei olnud 😊 Lisaks enamuse ajast välismaal elades ei oleks olnud reaalne, et üritan ise midagi remontida või jooksvalt töömehi / materjale organiseerida ja probleeme lahendada. Seega võtsin Kinnisvarajuttude podcastist inspireerituna ühendust 1Estate kinnisvarabürooga – nende nišš ongi just investoritega töötamine. Mulle kirjutas büroost tagasi Ken, kellega käisime ühel hommikul kohvi joomas, arutasime projekti läbi, ja lõime koostööks käed.
Elutuba “enne ja pärast”. Remonditud korteri fotod Rain Aduson.
Esialgne plaan oli remondiga alustada novembris, ja saada see valmis kolme kuuga ehk hiljemalt veebruari alguseks. Kütteallikaks oli korteris nii ahi, kui üle 8 aasta tagasi paigaldatud gaasikatel, mille kohta puudusid projektidokumendid. Meie idee oli ahi alles jätta, ning gaasikütte asemel paigaldada elektril põhinev, termostaadiga reguleeritav infrapunakile põrandaküte. Siin tekkis esimene probleem: selgus, et korteris on 1-faasiline elekter, aga infrapunakile jaoks oleks vaja 3-faasilist. Esialgu tundus lahendus lihtne – kuna maja peakilbis oli 3-faasiline elekter juba olemas, tuleks lihtsalt vedada juhtmed peakilbist korterisse ja sõlmida Elektrileviga vastav leping. Selleks on vaja KÜ allkirja. Seega kirjutasin KÜ esinaisele palvega anda allkiri nõusoleku dokumendile, kinnitades et kõik töödega seonduvad kulud kannan mina, ning teiste elanike jaoks ei muutu mitte midagi (seda oli kinnitanud ka elektrik). Siinkohal hakkas asi venima. Pidasin maha mitu telefonivestlust KÜ esinaise, tema poja ja kahe erineva naabriga. Kõik nagu olid nõus, et 3-faasiline elekter on kaasaegne lahendus, aga samas kõik vestlused käisid kuidagi kummaliselt ringiratast ja allkirjani ei jõundud. Iga kord kui mina üritasin konkreetseks minna, hakkas teiselt poolt tulema igasuguseid erinevaid teemasid alates sellest et ikka hoovis oleks vaja mingit kruusa maha panna kuni selleni et äkki minu korterisse 3-faasilise voolu toomisel „teistele ei jätku“ (absurdne väide mille lükkas ümber ka maja enda elektrik). Selline jauramine kestis nädalaid, ja lõpuks ma lihtsalt andsin alla, ja otsustasin jätkata gaasiküttega.
Köök “enne ja pärast”
Ka gaasikütte projekt võttis üksjagu jagelemist, kuigi seda soovitasid naabrid ise (pooltes korterites on gaasiküte). Ka selle juures oleks üks allkiri abiks olnud, ja nagu elektri puhul – seda oli lihtsalt võimatu saada. Õnneks antud juhul oli võimalik projektiga edasi liikuda ka ilma allkirjata (elektri puhul see võimalik ei olnud), seetõttu saime töö siiski tehtud.
Järgmine suur teema oli ehitustegevus ise. Muutsime natuke korteri planeeringut – endisesse kööki tuli vannituba, ning osa esiku ja elutoa vahelisest mittekandvast seinast sai eemaldatud (vastavalt litsentseeritud konstruktori projektile, korrektselt taladega toestades, jne). Selgus, et kogu ehitustegevus pälvis väga suurt tähelepanu KÜ esinaiselt ja tema pojalt, kes tahtsid kõike teada, esitasid pidevalt absurdimaiguliseks kiskuvaid järelepärimisi (ka asjade kohta mida reaalselt ei toimunud), ning hakkasid mingi hetk peaaegu ähvardma väidetega nagu ma tegeleksin ebaseaduslike muudatustega. Lisaks hakkas KÜ esinaise poeg otse helistama mitmetele töödega seotud asjaosalistele (nt konstruktor ja Gaasivõrgu kontaktisik), nii et asi kippus juba kergekujuliseks ahistamiseks.
Lõpuks võtsin ühendust kinnisvara teemadele spetsialiseerunud juristiga, kes kinnitas et minu poolt on kõik korrektselt tehtud ja naabrite päringutel ja kaebustel ei ole mingit seaduslikku alust. Kui ma juristiga konsulteerimist naabritele mainisin, rahunesid asjad lõpuks maha ja rohkem sekkumisi ei tulnud.
Igatahes, kokku võttis see jauramine aega nädalaid ja kõvasti närvirakke. Kaasnesid ka kulud nii ajas kui rahas. Vahepeal pidi ehitusmeeskond minema teisele objektile, kuna minu korteris ei saanud enne gaasiprojekti valmimist muid töid edasi teha ja järgmine klient oli ootel. Uus plaan oli tööd valmis saada aprilli esimeses pooles, tegelikult võttis aega veelgi kauem – mai lõpuni. Mingil hetkel otsustasin lihtsalt võtta asja täiesti zen’ilt – ükskord ta ikka valmis saab 😊
Samuti läks eelarve plaanitust mõnevõrra kallimaks – lisandus kogu gaasiprojekt, ning samuti tuli esialgselt kavas olnud standardse Ikea köögi asemel teha eritellimusel köök.
Vannituba “enne ja pärast”
Lõplik statistika järgmine: planeeritud aeg 3 kuud, tegelik aeg 7 kuud; planeeritud maksumus 50k, tegelik maksumus 60k. Siinkohal märgin ka ära, et 1Estate ja Keni tööga olen väga rahul; lõviosa venimisest ja ülekuludest tuli tänu jagelemisele KÜ ja naabritega. Viimased paar kuud, peale naabrite maha rahunemist, ehk oleks saanud sutike kiiremini tegutseda – samas plaaniväliselt lisandunud gaasiprojekt lisas samuti erinevate asjaosalistega suhtlemisel ooteaega ja sellega tuli lihtsalt leppida.
Minu kaks suurt õppetundi on järgmised:
1. Selgita enne objekti ostmist välja, milliseid suuremaid töid (nt elekter, küttesüsteemid, planeeringu muutmine) oleks vaja teha, ja mil määral nende teostamine sõltub KÜ nõusolekust. Mis oleks plaan B, kui mingil põhjusel KÜ pidurdab?
2. Arvesta, et projekt võtab kauem ja maksab rohkem, kui sa planeerisid! On tuntud tõde, et arvesta 2x pikem aeg ja 50% suurem maksumus 😊. Muidugi olin seda kuulnud, aga ikka miskipärast arvasin, et minu puhul kindlasti kõik läheb plaanipäraselt 😊 Lõpuks siis oli reaalsuseks 2.3x pikem aega ja umbes 25% suurem maksumus.
Aga lõpp hea, kõik hea! 😊 Korter ise tuli välja imeilus, ja tundub et ka üürihind tuleb kõrgem kui ma esialgselt planeerisin. Kui jaanuaris, kogu jagelemise haripunktis, oli mul selline tunne et müüks kogu kupatuse kahjumiga maha ja mitte kunagi enam ühtegi kinnisvaraobjekti ei puutuks, siis praegu ma enam ei välista et ehk mõne aja pärast uuesti... 😉
Magamistuba “enne ja pärast”
