Hispaania kinnisvaraprojekt, osa 2: finantseerimine ja juristi volitamine
Vaade “meie korteri” rõdult
Kaks nädalat tagasi lõime müüjatega käed Hispaania korteri ostuks. Meie valikuks sai kahetoaline (ehk Hispaania mõistes ühe magamistoaga) korter täiesti linnakese südames. Randa jalutab 6-7 minutiga ning rongijaama 3 minutiga, ehk logistiliselt täielik jackpot. Korteri kasutatav pind on 60m2, plus 3m2 rõdu. Eelmised omanikud on rootslased, kes on korteri värskelt renoveerinud skandinaavia stiilis, mis mulle on suur argument – täiesti teine tunne võrreldes tavapärase Hispaania stiiliga (tumepruun mööbel, kollased-rohelised-punased seinad, kitsad kinnised köögid, jne). Aknad ja rõdu on lõuna-edela suunalised, ehk päike paistab sisse üsna hommikust kuni pärastlõunani; aknad on suured ja rõdu piisavalt avar et sinna väike lauake ja 2 tooli ära mahuksid. Vaade on väikesesse rohelisse aeda, nii et silm puhkab palmipuudel. Korter on liftita maja kolmandal (ja viimasel) korrusel – mitte kõige ideaalsem (kohvritega turistide peale mõeldes), samas mitte ka kõige hullem. Trepikoda on avar, trepp lai ja kergesti navigeeritav. Kogu selle toreduse juures on ka üks viga – maja ise on kole nagu öö 😊. Selline 70-ndatest pärit betoonkast, koledate rõdupiiretega ja üldse üsna väsinud välimusega. Omanike väitel peale naabermajas käsil oleva remondi lõppemist on plaan ka meie maja üle värvida; ehk läheb natuke paremaks, aga midagi pole teha, koledaks jääb ta igal juhul 😊. Siiski, kaaludes kõiki faktoreid – asukoht, korteri seisukord, meie eelarve – oleme praegu üsna kindlad et tegime parima võimaliku valiku. Nagu mu elukaaslane ütles, kui ma maja välimuse üle virisesin: „no aga kui sa oled korteris, sa ju ei näe kui kole maja on!“ 😊
Korter oli müügis hinnaga 179k EUR; meie tegime pakkumise 170k EUR peale, ja lõpuks saavutasime kokkuleppe 175k EUR hinna juures. Sellele summale tuleks juurde arvestada kuni 10% erinevaid kulusid – maksud, advokaadi tasud, notari tasud, jms. Seega planeerisime kogu tehingu väärtuseks kuni 192.5k EUR. Kuna praegu on minu sissetulekud suuremad, otsustasime elukaaslasega, et minu osaluseks projektis saab 60% (seda siis nii investeerigu kui ka tulevaste Airbnb/Booking tulude osas). Mis tähendab, et mul on vaja kokku ajada 115.5k EUR.
Kuna see mõte on meie peas tiksunud juba üle aasta, olin juba teinud eraldi konto raha kogumiseks, kus oma aega oli ootamas 30k EUR. Samuti olin juba pikalt ette suhelnud oma privaatpanganduse halduriga Swedbankis, et aru saada kas ja millised võimalused on välismaal kinnisvara ostuks sealt laenu saada; sain kinnituse et see on võimalik, aga ainult Eestis oleva kinnisvara tagatisel. Minu korter, kus ma elan, on juba tagatiseks eelmise aasta sügisel ostetud üürikinnisvarale, kuid kuna kodulaen on peaaegu makstud, on seal veel mõnevõrra vaba „tagatise ruumi“. Seega küsisin pangalt laenu 60k EUR, ning sain tõesti hea pakkumise: 20 aastat, panga marginaal 1.85% + 6 kuu euribor. Pank esitas päris palju küsimusi, aga kogu protsess läks siiski väga kiiresti ja sujuvalt. Ilmselt siinkohal pean olema ka tänulik oma haldurile, kes on tõesti väga tore, asjalik ja lahendusi otsiv. Viimased vajaminevad 25-26k EUR kavatsen saada oma Balti aktsiaportfelli osalisest realiseerimisest, mis mul nagunii plaanis oli; minu armastuse USA börsiga võrreldes mulle tundub et Balti börsil lihtsalt ei toimu midagi, Kaubamaja aktsia maksab kogu aeg enam-vähem sama palju 😊, ning põnevust ega ka tootlust ei ole minu jaoks piisavalt. Seega lähevad aktsiad müüki päris kerge südamega; üht-teist üritan siiski ka alles jätta.
Ostuprotsess ise kestab päris kaua. Järgmisel päeval peale kokkuleppele jõudmist allkirjastasime broneerimislepingu ja maksime broneerimistasu 6000 EUR. See siis läheb ostuhinnast maha; kui tehing mingil müüjatest oleneval põhjusel või korteri dokumentatsiooni due diligence käigus ilmnenud probleemide tõttu katki jääb, saame selle raha tagasi. Järgmine etapp ongi due diligence. Selleks tuleb võtta kohalik jurist (tema teenustasu on 1% ostetava vara hinnast, pluss käibemaks), kes järgneva paari nädala jooksul teeb objekti osas väga põhjaliku kontrolli, alates sellest et kõik dokumendid oleksid korras kuni selleni, et korteril ei oleks mingeid varasemaid võlgnevusi, kasutustingimuste piiranguid vms. Lisaks aitab jurist läbi viia kogu tehingu, alates ostu-müügi lepingu sõlmimisest ja lõpetades sellega, et omanikuvahetus on korrektselt kajastatud kohalikus omavalitsuses, maksuametis ja maa-ametis (nii ma vähemalt tõlgendan kohti nagu City Hall, Inland Revenue ja Land Registry). Samuti hoolitseb jurist selle eest, et me saaksime endale NIE’d (Hispaania isikukoodid), avatud pangakontod, ning vahetatud elektri-, vee- ja gaasilepingud. Meie juristiks on Maria, keda meile soovitasid varasema koostöö põhjal Gerdi ja Antti.
Esimeseks sammuks, et Maria meid kogu selle asjaga aidata saaks, oli notariaalse volituse (Power of Attorney) tegemine ja apostillimine; Eestis on see õnneks üsna lihtne ning mul õnnestus kerge vaevaga leida üks notar volitust kinnitama ja teine apostillima (uus fakt mida ma enne ei teadnud – seda ei saa teha sama notar, peavad tegema erinevad inimesed). Kuna olin peale Hispaania-reisi nädalaks Eestis, sain selle ka kohe tehtud.
Hispaanias tavapärase protsessi kohaselt tuleb 2 nädalat peale broneerimislepingut sõlmida järgmine leping – private purchase contract – ja teha järgmine makse: 10% ostuhinnast. Selleks ajaks peaks due diligence enam-vähem tehtud olema. Tehingu notariaalse lõpuleviimise kuupäevaks sai broneerimislepingusse pandud 29. detsember. Nii pikk vahe (kuu aega) on ilmselt selleks, et pangalaenu taotlemise korral selleks aega oleks. Hetkel siis olemegi ootel – lähipäevil peaksime Marialt teada saama, kas taustauuring oli edukas, ning positiivse seisu korral allkirjastama private purchase contract-i ning tasuma 10%. Hoiame pöialt, et mingeid ebameeldivaid ootamatusi ei ilmneks!
