Sügisel 2022 ostsin kinnisvarabuumi laineharjal endalegi üüriobjekti – kahetoalise kapitaalremonti vajava korteri Tallinna kesklinnas, Uues Maailmas. Ostuprotsessist ning sellele järgnenud närvesöövast saagast remondi ja KÜ tegelastega kirjutasin pikemalt juunis 2023.

Mis vahepeal toimunud on, ja kas üürikinnisvara osutus heaks investeeringuks või mitte?

Esimesed üürnikud kolisid värskelt remonditud korterisse sisse juulis 2023 – 9 kuud peale korteri ostmist. Kuna KÜ tegelastega asjade ajamine remondi käigus osutus ülimalt keeruliseks, jäi tol hetkel tegemata üks oluline asi – muudatuste sisseviimine EHR-is. Täpsemalt oli vaja muuta korteri toalisus (enne remonti oli tegemist 2 toalise korteriga kus oli lisaks eraldi köök; peale remonti sai sellest 2 toaline korter avatud köögiga) ning ametlikult vormistada gaasiküte (mis oli korteris ka enne, kuid ilma kehtiva projektita ja EHRis kajastamata). Ma võtsin paar kuud mentaalselt taastumiseks 😊, ja sügisel 2023 hakkasin paberimajandusega tegelema. Küsisin nõu oma haldusfirmast, ja nemad andsid mulle arhitekt Amori kontakti, kes mõnesaja euro suuruse tasu eest oli nõus paberid korda ajama. Toalisuse muutmine läks väga kiiresti – projekt sai EHRi saadetud ja mõne nädala jooksul oli muudatus sisse viidud. Gaasiprojektiga tuli oluliselt rohkem vaeva näha – ei hakka siin detailselt kogu jama lahti kirjutama, aga linnavalitsuse ametnikega tuli mitu kuud edasi-tagasi kirjavahetust pidada, ning lõpuks pidi gaasiprojekti teostaja ka esialgses paigalduses ühe väikese muudatuse tegema. Igatahes, lõpuks viis püsivus sihile, ja nüüdseks on korter 100% „seadustatud“. Hetkel see minu jaoks midagi ei muuda, küll aga saab olema väga oluline kui ma kunagi korterit müüa soovin. Seega hea, et tehtud sai.

Aga edasi tootluse juurde.

Korter sai ostetud oktoobris 2022, siis remont, üürnik sees juulist 2023. Siinkohal lihtsuse huvides loen esimeseks aastaks 2022 lõpu ja terve 2023 aasta (ehk siis tegelikult 15 kuud). Ja teine aasta on siis juba 2024 kalendriaasta.

Kinnisvarainvesteeringu tootlusest rääkides tuleb kõigepealt selgitada, millist tootlust silmas peetakse: rahavoo brutotootlust, rahavoo netotootlust, või omakapitali tootlust.

Rahavoo brutotootlus on see number, mida enamasti vestlustes mainitakse (näiteks „Tallinna üürikinnasvaraga on raske üle 5% tootlust saada“). See on kõige lihtsustatum, kõige levinum, aga samas minu arust kõige mittemidagiütlevam number. Arvutuskäik: üür jagatud korteri turuväärtusega. Näiteks: korter väärtusega 150k EUR, kuu üür 600 EUR (aasta üür seega 7200 EUR). Brutotootluseks tuleb 7200/150000=4,8%. Minu jaoks oleks see näitaja asjakohane ainult siis, kui tegemist on tõesti laenuvaba korteriga, ja selle väljaüürimisega ei kaasne praktiliselt mingeid lisakulusid. Reaalses elus ilmselt lugu nii lihtne ei ole – aeg-ajalt esineb vakantsust mille jooksul omanik peab ise kommunaale tasuma; ilmselt on muid kulusid nagu kindlustusmakse ja aeg-ajalt mingi pisiremont; laenuga ostetud korteri puhul tuleb tasuda laenu intressikulud, jne.

Rahavoo netotootlus on sisuliselt sama loogikaga, aga võtab arvesse ka kulusid. Laiendades ülalolevat näidet: oletame, et korter on ostetud laenuga ja igakuine intressikulu on 300 EUR (NB! Just intressikulu, mitte kogu laenumakse – kuna põhiosa tagasimakse ei ole kulu, see on vara liikumine panga omandusest sinu omandusse). Lisaks on omaniku kanda igakuine kindlustusmakse 12 EUR. Ja lõpetuseks on aastas 1 kuu vakantsi, mille jooksul omanik tasub kommunaale väärtuses 120 EUR ning üüritulu ei saa. Seega korteriga seotud kulud aasta jooksul on: 12*300+12*12+120 = 3864 EUR. Nüüd tuleb tootluseks (6600-3864)/150000 = 1,8%.

See näitaja on juba kasulikum, kuna võtab arvesse ka investeeringuga seotud kulusid. Samas, minu jaoks ei ole ta ikkagi piisav, kuna ma tahan teada just seda kui palju minu enda kapital tootlust teenib. Laenuga korterit ostes ei ole minu portfellis ju korteri turuväärtus – seal on sellest ainult osa. Sageli võib selleks olla tehtud sissemakse väärtus. Meie näite puhul võiks sissemakse olla 20% objekti väärtusest – seega 30k EUR (ülejäänud osa siis pangalaen). Sellisel juhul tuleks omakapitali tootluseks (6600-3864)/30000 = 9,1%. Just niipalju teenib tootlust minu oma sissepandud raha – ja see ongi ju oluline. See on ka põhjuseks, miks investorid alati räägivad et „kinnisvara lööb särama laenuvõimendust kasutades“ – sisuliselt sa kasutad panga raha, selleks et omale suuremat tootlust teenida.

Ülaltoodud näites olevad numbrid on muidugi suvalised – näiteks laenu intressimakse võib olla märkimisväärselt suurem või väiksem, olenevalt mis hetkel ja mis tingimustel see laen on võetud, ja mida euribor parajasti teeb. Samuti ei tohi unustada, et omakapital ajas suureneb tagasimakstava laenu võrra – algne sissemakse võis olla 30000 EUR, kuid kui sa iga kuu näiteks 200 EUR põhiosa tagasi maksad, siis 1 aasta pärast on sinu omakapital juba 32400 EUR.

Nii, sellega on teooria lõppenud 😊 Vaatame otsa minu reaalsetele numbritele.

Minu puhul oli esialgseks sissemakseks ainult 3000 EUR, samas kulutasin korteri remondile ja sisustamisele 60264 EUR. Seega minu alguses sissepandud vara – omakapital – oli 63264 EUR. Lisaks maksin esimese aasta jooksul laenu põhiosa tagasi 2714 EUR ulatuses. Esimese aasta lõpuks oli minu omakapital 65978 EUR, ning teise aasta lõpuks täiendavate põhiosa tagasimaksete tõttu 68200 EUR.

Kokkuvõtlikult näevad kahe aasta numbrid välja järgmised:

Esimesel aastal oli üüritulu oluliselt väiksem, kuna suurema osa sellest perioodist oli korter remondis ja üüri laekus ainult 5 kuu jooksul (nagu alguses mainitud, lihtsuse mõttes loen esimeseks aastaks tegelikult 15-kuulist perioodi 2022 aasta sügisest 2023 aasta lõpuni). Teisel aastal oli korter 100% välja üüritud 700 eurose üüriga.

Esimesel aastal olid kulud oluliselt suuremad, kuna 10 kuud maksin ise kommunaale, samuti arvestasin siia alguses ostutehinguga kaasnenud kulud (notar jms).

Esialgsete arvutustega võrreldes osutusid intressikulud oluliselt kõrgemaks – võtsin laenu siis kui euribor oli veel alla 2%, kuid kohe seejärel hakkas rallima ja praegu suurema osa ajast on laenumaksed olnud pigem ligi 4%-se euriboriga.

Kokkuvõtteks: esimene aasta oli ilmselgelt väga nigel, aga sellega olin arvestanud. Teisel aastal on näha olulist paranemist, mis peaks langeva euribori tuules jätkuma järgmisel aastal. Siiski, vaadates praegust 1,4%-list omakapitali tootlust, on selge et vähemalt hetkel ei saa üürikinnisvara edukaks investeeringuks lugeda, eriti võrreldes minu väärtpaberiportfelli tootlusega mis eelmisel aastal oli 22% ligi ja sel aastal isegi peale Planet42 laenu mahakandmist 19% ringis.

Omal nahal sai edukalt ära tehtud kõik vead: ostsin turu tipus, ei osanud ette näha euribori kiiret tõusu ja selle mõju intressimakse suurusele, ning veninud remondi tõttu esimene aasta nägi tulude asemel eelkõige kulusid 😊 Samas usun, et järgnevatel aegadel peaksid numbrid aina paremaks muutuma (langev euribor ja mõne aja pärast ehk tasapisi kasvav üürimakse). Samuti tundub alla 2% tootlust praegu väga nigel, aga võib paista palju ilusam järgmise karuturu ajal 😊 – näiteks 2022 aasta karuturul tegi minu väärtpaberiportfell -17% tootlust. Stabiilset rahavoogu tootev kinnisvaraobjekt sobib ilusti portfelli tasakaalustama. Praegu ma müüma ei kiirusta, hea meelega vaatan kuidas kinnisvara tootlusnumbrid järgmistel aastatel mängima hakkavad. Kui aga kinnisvarahinnad taas tõusma hakkavad, olen valmis ka müüki kaaluma.